W maju b.r. kupiłem część ( 2/10 ) budynku od siostry
Pozostałe 8/10 miała i ma nadal Monika X.
Hipoteka była obciążona kredytem wziętym przez obie właścicielki, na
dzień kupna-sprzedaży : dług 180 000 zł.
Według rzeczoznawcy budynek jest wart 530 000 zł.
Odliczyliśmy wartość zadłużenia i zapłaciłem za w/w 2/10 budynku :
70 000 zł.
Jednocześnie wraz z dotychczasową właścicielką Anną Syska
wzięliśmy kredyt na spłatę poprzedniego kredytu w celu uwolnienia Anny
Czulak od zobowiązań hipotecznych.

1. Czy takie „darowanie długu” należy sformalizować np.
przez zgłoszenie w urzędzie skarbowym ?

Działanie takie można uznać za darowiznę na rzecz najbliższego
członka rodziny. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i
darowizn:
1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw
majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba,
rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych
właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia
powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt
2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6
miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego
nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz
2) udokumentują - w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny
lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku
nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających
rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy
i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art.
9 ust. 1 pkt 1 - ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy
nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę
oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

W przypadku braku takiego zgłoszenia – naszym zdaniem – US może
uznać takie świadczenie za tzw. przychód z nieodpłatnego świadczenia
podlegając podatkowi dochodowemu.

2. Siostra nabyła tę nieruchomość w 2006 roku. Czy z tytułu
zbycia zapłaci 10% podatku od ceny transakcji ( 70 00 zł) czy od 1/5 z
całej wartości budynku (530 000 / 5 = 106 000 zł)?

W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu
podatkiem dochodowym - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - zbywca
płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego
przychodu (ceny uzyskanej za nieruchomość). Podatek ten płatny jest co
do zasady bez uwzględnienia poniesionych kosztów, w tym kosztów nabycia
nieruchomości, jest należny również w przypadku sprzedaży ze stratą.
Przychodem w takich przypadkach będzie co do zasady cena wyrażona w
umowie. Nie jest to jednak zawsze cały przychód. Mimo że podatek ma w
tym przypadku charakter ryczałtu płaconego od przychodów, można
uwzględnić niektóre koszty podatkowe. Z przepisów ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych wyraźnie bowiem wynika, że przychodem jest
wartość określona w umowie, którą można pomniejszyć o koszty
odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe,
opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami.
Wszystkie te koszty uwzględnia się w wysokości wydatków faktycznie
poniesionych.
US może – jeżeli uzna kwotę sprzedaży za zaniżoną – wezwać do
jej dobrowolnego podniesienia, a raku takiego powołać biegłego. Jeżeli
wartość przez niego podana będzie wyższa o 1/3 od podanej przez
podatnika – koszty jego opinii ponosi podatnik nie urząd.


3. Kredyt był „solidarny” – czy przy ew. określaniu dla
urzędu skarbowego wartości darowanego długu należy przyjąć ½ czyli
90 000 zł „darowizny” , czy też można nie operować kwotami?

Tut. Redakcja uważa, że zgłaszając do US jakąkolwiek darowiznę
trzeba ją dokładnie określić; w przypadku kwot pieniężnych –
poprzez podanie dokładnej kwoty. Wynika to zresztą chociażby pkt. 2 art.
4a (nie można zrobić przelewu na nieokreśloną kwotę).

4. Czy może „przychodem do opodatkowania” dla siostry będzie
na przykład i 70 000 zapłaty ceny sprzedaży, i 90 000 darowanego
długu
:-)

Dorozumiane zwolnienie z długu może powodować powstanie obowiązku
podatkowego wynikającego z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
(PIT), na podstawie tzw. nieodpłatnie otrzymanego świadczenia. Tak więc
– jak to opisaliśmy w pkt. 1 – korzystna byłaby próba zaliczenia tej
operacji do darowizn (przy zachowaniu warunków z art. 4a ustawy o podatku
od spadków i darowizn). Darowizna pozwoli uniknąć podatku, a
potraktowanie jej jako elementu podatku dochodowego – 18% skalą…
Nadmienić jeszcze należy, że z art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f. wynika, że
opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
wyjątkiem wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru
podatku. Oznacza to, że ustawodawca co do zasady nie dopuszcza wyjątków
od zasady powszechności opodatkowania wszelkich dochodów. Wyrazem tego
jest także przepis art. 10 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f., który wprowadza
pojecie „innych źródeł” jako źródła przychodów podlegających
opodatkowaniu. Konkretyzując te inne źródła przychodów przepis art. 20
ust. 1 u.p.d.o.f. wskazuje przykładowo te inne źródła używając
określenia „w szczególności” wskazuje, że należą do nich m.in.
„inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych
w art. 12-14 i 17”. Już tylko to wyłączenie dotyczące m.in. art. 14
u.p.d.o.f. — wskazującego na przychody z działalności gospodarczej
pozwala na przyjęcie poglądu, że nieodpłatne świadczenia podlegają
opodatkowaniu także u podatników nieprowadzących działalności
gospodarczej. U tych ostatnich nieodpłatne świadczenia są przychodami z
działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 8 u.p.d.o.f. przy
czym oblicza się je zgodnie z zasadami wskazanymi w art. 11 ust. 2-2b
u.p.d.o.f. a nie jako przychód należny. Konsekwentnie w art. 11 ust. 1
u.p.d.o.f. ustawodawca wskazał, że przychodami z zastrzeżeniem art.
14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19, art. 20 ust. 3 są otrzymywane
lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i
wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne to zgodnie z art. 11 ust. 2b
u.p.d.o.f. przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych
świadczeń ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a
odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Tym samym oznacza to, że
zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wszelkich dochodów
opodatkowaniu podlegają także świadczenia tylko częściowo odpłatne.