Umowa dzierżawy została określona w art. DZIERŻAWA została uregulowana w artykułach 693-709 Kodeksu Cywilnego jako odmiana umowy najmu. Zasada funkcjonowania umowy dzierżawy sprowadza się do oddania dzierżawcy przez wydzierżawiającego na czas oznaczony lub na czas nie oznaczony przedmiotu dzierżawy do używania z prawem pobierania pożytków, jakie przedmiot ten może przynosić, a dzierżawca zobowiązuje się do opłacania czynszu.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy zależy od tego czy została zawarta na czas nieoznaczony czy na czas oznaczony. Jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony (czyli bezterminowo) – rozwiązać taką umowę można zgodnie z zapisami w zawartej umowie lub z zachowanemu terminów ustawowych. ustawowy termin to na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego zgodnie z art. 704 k.c. natomiast umownie można ten termin wydłużyć i skrócić. Jeśli nie ma nic w umowie to stosujemy termin umowny. taka umowa na czas nieokreślony ZAWSZE ZATEM MOŻE BYĆ WYPOWIEDZIANA!

Umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony nie można wypowiedzieć przed upływem oznaczonego terminu. Norma ta wynika z art. 694 k.c., który stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie oraz z art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jedynie w przypadkach określonych w umowie. Dlatego korzystniej jest dla pani zawrzeć umowę na czas ściśle określony (te 10 lat) i nie przewidywać możliwości jej wypowiedzenia w ogóle, albo minimum z 4 letnim okresem wypowiedzenia.

Dlaczego okres 4 letni?
Dlatego że zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ma Pani prawo pierwokupu tylko wówczas gdy:

„Art. 3. 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.”

proszę też pamiętać o dacie pewnej umowy!!! Data pewna stanowi jedną ze szczególnych form czynności prawnych. Polega ona na urzędowym poświadczeniu dnia dokonania czynności, aczkolwiek, zgodnie z art. 81 § 2-3 kodeksu cywilnego czynność prawna ma datę pewną również w wypadkach następujących:

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki;
3) w razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

Najlepiej zawartą umowę potwierdzić w gminie, albo u notariusza!


UWAGA
Każdą umowę dzierżawy zarówno zawartą na czas oznaczony jak i nieoznaczony wydzierżawiający może wypowiedzieć Pani bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących wypadkach:
1) gdy dzierżawca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu dzierżawnego, pomimo udzielonego dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 k.c.),
2) gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem tego przedmiotu i czyni to mimo upomnień ze strony wydzierżawiającego (art. 667 §2 zd. 1 k.c.)
3) gdy dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę (art. 698 § 2 k.c.)

CO DO DŁUGU
Zgodnie z art. 699 kodeksu cywilnego Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Tym samym można śmiało wskazać iż czynsz jest płatny z góry po 780 zł rocznie, a zapłata za pierwsze 10 lat nastąpiła przy zawarciu umowy kwotą 7800 zł.

z poważaniem,
Marek Strzelecki
www.porada-prawna24.pl